最高检揭示司法拍卖房屋四大“雷区”
21世纪经济报谈记者王峰北京报谈 司法拍卖房屋四肢财产处分变现的进军花样，径直关系群众正当财产权利。
最妙手民稽查院官网8月9日发布的音问称，稽查办案发现，面前个别司法拍卖房屋行为存在“雷区”，需要高度警惕并提前作念好注释。
一、竞买东谈主坏心串同、廉价竞买阻扰司法拍卖次序。有的竞买东谈主为以较廉价钱竞得拍卖房屋，与他东谈主坏心串同，损伤产权东谈主或其他竞买东谈主的利益。
比如全部民间假贷纠纷实践案，某饮用水公司与某物质公司均报名插足司法拍卖。拍卖本日，某饮用水公司建议抵偿某物质公司100万元，劝其退出拍卖，某物质公司原意。临了，某饮用水公司以1217万元起拍价得手竞拍案涉房屋。
稽查机关收到联系陈迹后，经探访核实，以两公司坏心串同廉价竞拍为由，建议法院再行拍卖。法院收受稽查建议并再行组织司法拍卖，案涉房屋最终以2493万元的价钱成交，有用保护了房屋产权东谈主、债权东谈主等正当权利。
二、被实践东谈主虚拟租借关系妨碍拍卖以遁藏债务。比年来，有的被实践东谈主为遁藏债务、禁锢实践，欺诈“生意不破租借”轨制，与他东谈主坏心串同，通过倒签合同、搀和打款、造作诉讼等时代，抓造造作租借关系，商定较长的租借期限并提前收取房钱，禁锢房屋拍卖的闲居进行。
比如全部金融借款合同纠纷实践案件，拍卖房产存在“租借期限10年以上”“房钱一次性支付”等极度情形。稽查机关查明，被实践东谈主娄某与涉案房屋承租东谈主坏心串同，通过订立造作租借契约、伪造房钱支付活水等花样，抓造租借关系，且娄某借用案外东谈主口头参与竞拍，企图延续截止使用涉案房屋。
稽查机关照章监督，并向公安机关移送娄某涉嫌拒演叨践判决、裁定作歹陈迹，娄某被根究贬责，涉案房屋被照章处分。
三、税费数额不解确易激勉争议。《最妙手民法院对于东谈主民法院收集司法拍卖几许问题的章程》第三十条章程：“因收集司法拍卖自己酿成的税费，应当依照联系法律、行政法则的章程，由相应主体承担；莫得章程大略章程不解的，短线炒股东谈主民法院不错把柄法律原则和案件推行情况详情税费承担的联系主体、数额。”实践中，有的法院在拍卖时预先提醒“一切税费由买受东谈主承担”，有的则标注“过户波及的联系税费，请各竞买东谈主自行向联系职能部门洽商阐述”。
有的竞买东谈主拍卖前未详确了解涉案房屋税费及包袱情况，拍卖后头对超出预期的税费又心生悔意，导致激勉无用要的纠纷。
比如某农商支行与某建设公司借款合同纠纷实践案，实践法院照章对某建设公司名下的不动产赐与司法拍卖，并在拍卖公告中声明，“方向物转让登记手续由买受东谈主自行办理，走动过程中产生税费依照税法等联系法律法则和计谋的章程，由买受东谈主承担。”买受东谈主陈某以1487.6万元价钱竞得，后在办理过户登记手续时，税务局见知应缴征税费800余万元。陈某以走动税费过高为由建议异议。
实践法院审查后觉得，固然各方当事东谈主均默示拍卖武艺稳健法律章程，但对税费数额存在要紧误会，依照联系章程裁定破除拍卖。
四、涉案房屋腾退难影响买受东谈主使用。2019年12月，最妙手民法院发布《对于在实践责任中进一步强化善意闲雅实践理念的主见》，《主见》明确建议，拍卖财产为不动产且被实践东谈主或他东谈主无权占用的，东谈主民法院应当照章认真腾退，不得在公示信息中载明“不认真腾退拜托”等信息。2021年12月，最妙手民法院发布《对于进一步完善实践权制约机制加强实践监督的主见》，重申该条目。
但司法实践中，法院照章依规腾退房屋濒临好多穷苦，偶而竞买东谈主不得不脱期收房。
比如全部申奉求付司法拍卖房屋实践监督案，谢某在某收集司法拍卖平台上以421.3万元竞得涉案房屋，但居住该房屋的第三东谈主季某宏以年纪较大、步履未便为由拆开搬离。
稽查机关建议法院对涉案房屋照章选择相应的实践设施，促成谢某与季某宏实现妥协契约，季某宏主动搬离案涉房屋。
拯救监督办案，稽查机关教导：参与竞买司法拍卖房屋时，应预先了解联系过程和手续，详读公示信息，全面明察房屋存在的各样风险，在感性预算、明察风险、了解国法的前提下插足竞买。